Antes de firmar cualquier contrato de compra de bienes raíces en Panamá, se le debe prestar atención a la forma en la que el título de propiedad se llevará a cabo y al ingreso o temas fiscales en cuanto a ganancias de capital, problemas de planificación patrimonial y migración deben ser tratados. Rechazar el considerar estos temas puede tener consecuencias lamentables para el comprador en el futuro.
Individuos de cualquier nacionalidad con residencia en el cualquier parte del mundo pueden ser dueños de propiedad en Panamá personalmente o mediante entidades legales como sociedades, fundaciones privadas, compañías de responsabilidad limitada, asociaciones o fideicomisos, por mencionar algunos, ambos nacionales o internacionales. La decisión entre poseer propiedades personalmente o por medio de una entidad legal puede variar entre individuo e individuo dependiendo de las circunstancias y necesidades de dicha persona.
En Panamá, no hay titularidad con derecho de supervivencia cuando de propiedades hablamos. Por lo tanto, si una pareja de esposos son dueños a nivel personal de una propiedad y uno muere, el sobreviviente deberá pasar por un proceso de sucesión en Panamá para conseguir la titularidad completa. Este proceso puede durar varios años y, por lo tanto, sería costo.
La compra y venta de una propiedad en Panamá es usualmente realizada en un proceso de dos pasos. Primero, es ejecutado un contrato de promesa de compraventa en el que se establecen los términos y condiciones de la compra (por ejemplo, descripción de la propiedad, el precio de compra, el método de pago, el periodo para ejecutar dicho contrato de compra, y otros aspectos de la compra).
Después de llegar a un acuerdo en los términos y condiciones del contrato de promesa de compraventa, se ejecuta un contrato de compraventa final para titular al comprador. Para validar este contrato de compraventa final, debe confeccionarse una escritura pública la cual será registrada en el Registro Público de Panamá.
Antes de firmar los términos y condiciones del contrato de promesa de compraventa, y antes de firmar el contrato de compraventa final, el comprador debe confirmar que el vendedor posee titularidad libre y clara sobre la propiedad. Un abogado con experiencia en Panamá debe conducir una búsqueda del título de propiedad, solo puede proceder la venta cuando la búsqueda confirme que el vendedor es dueño de la propiedad, libre de cualquier gravamen.
El comprador y el vendedor pueden ejecutar el contrato de promesa de compraventa en un documento privado en Panamá o en el extranjero. El contrato de compraventa final sí deberá ser firmado y ejecutado físicamente en Panamá ante una notaría pública. Por lo tanto, el vendedor y comprador necesitan estar físicamente en Panamá al momento de la ejecución y si esto no es posible, es necesario asignar poderes notariales a individuos que se encuentren en Panamá.
Los notarios en Panamá son oficiales gubernamentales que tienen muchas funciones y responsabilidades en este tipo de transacciones más que en otros países. Los notarios en Panamá no son representantes de comprador y vendedor. Los notarios testifican el “cierre” y verifican que los requerimientos formales de la transacción se cumplen.
En Panamá, el comprador de una propiedad se formaliza como dueño únicamente después de registrada la escritura pública con el contrato de compraventa final en el Registro Público de Panamá, y no antes. Por este motivo, cuando las propiedades son compradas sin financiamiento bancario, los servicios de custodia o fideicomiso son usados con frecuencia para realizar el último pago, después el título de propiedad es transferido al comprador en el Registro Público.
Si un banco se encarga del financiamiento de la compra, le proporcionará al vendedor una carta de promesa de pago irrevocable que será pagada al vendedor solo cuando el título de propiedad sea traspasado al comprador en el Registro Público.
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