La Debida Diligencia y controles para mitigación de riesgos en el sector de inmobiliaria y construcción

Anotaciones importantes del conversatorio de ASOCUPA

Por: Desireé Castro, Moderadora

Recientemente como miembro de la Asociación de Oficiales de Cumplimiento de Panamá (ASOCUPA), tuve el privilegio de moderar una conversación fundamental para el sector inmobiliario y de la construcción en Panamá. Y es que este sector es un pilar económico, pero su rol como sujeto obligado no financiero presenta retos diarios que muchas veces parecen difíciles de aterrizar a la realidad.

Para abordar esos desafíos, contamos con dos perspectivas complementarias: la visión regulatoria de la licenciada Ileana Chandeck, de la Superintendencia de Sujetos No Financieros (SSNF), y el aporte operativo de la licenciada María Martínez, de ASOCUPA. Lo que comparto a continuación recoge los puntos de mayor relevancia práctica para los profesionales del sector, desde mi propia lectura como abogada especialista en transacciones inmobiliarias y cumplimiento.

El marco legal y el enfoque basado en riesgo

Desde la perspectiva regulatoria, la licenciada Chandeck nos recordó que el punto de partida ineludible al momento de aplicar las debidas diligencias es el contexto general de la Ley 23 de 2015 y el Decreto Ejecutivo No. 35 del 2022. Sin embargo, para las particularidades de nuestro rubro, es vital aplicar la Resolución Sectorial JD01-2015, la cual señala de forma precisa los tipos de debida diligencia requeridos. Chandeck fue enfática en que la base es “entender y hacer un análisis del riesgo que nos pueda representar este cliente” para definir si corresponde una debida diligencia básica, o si debemos escalar a una ampliada o reforzada, siendo esta última obligatoria en el caso de Personas Expuestas Políticamente (PEPs) o extranjeros procedentes de jurisdicciones listadas como de alto riesgo.

Sin embargo, llevar esto al “mundo real” tiene sus obstáculos. María Teresa Martínez observó que uno de los mayores retos prácticos es la incomprensión de los clientes frente a las solicitudes de información. Su recomendación es que hay que educar al cliente. Explicarles que estas medidas existen para garantizar la seguridad de su propia inversión es clave para reducir la fricción.

El verdadero sustento del origen de los fondos

Uno de los puntos donde hubo mayor convergencia fue en la exigencia de justificar de dónde proviene el dinero. Chandeck nos indicó que el Decreto Ejecutivo 35 permite solicitar diversos documentos según el perfil financiero del cliente, tales como “cartas de trabajo o los talonarios… estados de cuenta, declaraciones de rentas”.

Pero Martínez aportó una observación crucial desde la trinchera del oficial de cumplimiento: la congruencia. Como ilustró de manera muy atinada, “no tendría ningún sentido pedirle a una persona que me dice ‘Voy a comprar un inmueble con un dinero de una herencia que recibí’, decirle ‘Bueno, dame tu ficha de seguro social'”. El análisis debe ser lógico y adaptado a cada transacción particular para que el sustento sea válido.

El laberinto del Beneficiario Final

Cuando en las transacciones participan estructuras jurídicas complejas (sociedades, fundaciones, fideicomisos), identificar a quién realmente está detrás es un desafío titánico. La licenciada Chandeck recalcó la regla de oro, fundamentada en el Decreto Ejecutivo 35 de 2022 y, de forma vinculante, en la Ley 129 de 2020: el beneficiario final “siempre tiene que ser persona natural, no puede ser bajo una estructura jurídica”. Esto aplica invariablemente para quienes posean el 25% o más de las acciones o ejerzan el control efectivo final.

Ante esto, María Teresa hizo una advertencia que todo oficial de cumplimiento ha vivido: “El formulario por sí solo no es suficiente. Es el formulario es una declaración. Necesito los documentos de sustento que me demuestran que eso que me han declarado es verdad”. Además, señaló que es precisamente el Decreto Ejecutivo 35 el que nos detalla cuáles son algunos de los documentos válidos para sustentar ese vínculo real entre la persona jurídica y los beneficiarios finales. Sumado a esto, advirtió sobre el comportamiento evasivo de ciertos clientes que, por temas fiscales, preguntan si Panamá compartirá esa información con sus países de origen, lo cual constituye una clara señal de alerta.

Criptomonedas y señales de alerta en la vida real

Un momento sumamente interesante del panel fue cuando abordamos las nuevas tipologías. La SSNF, a través de la licenciada Chandeck, hizo un llamado a consultar los catálogos de señales de alerta de la UAF. Entre estas señales, advirtió sobre el uso de testaferros, el excesivo uso de efectivo, y una tendencia moderna: los activos virtuales. Aunque no están regulados plenamente en Panamá, Chandeck advirtió que “se están realizando compras y ventas a través de activos virtuales. Entonces, si hay que tomar un poquito más de precaución… verificar más la información”.

María Teresa aterrizó esta alerta con un ejemplo de la vida real: clientes de jurisdicciones con altos impuestos que intentan comprar propiedades en Panamá utilizando criptomonedas a nombre de personas jurídicas, con el único fin de no dejar rastro bancario y evadir el fisco de su país. Sumado a esto, mencionó alertas operativas graves que se ven en el día a día, como clientes que insisten en entregar documentos falsos (referencias bancarias alteradas) o que sugieren utilizar “prestanombres”.

Cultura Interna: De la Ley 23 a la Operación Diaria

Como bien reflexionó María Teresa, ya han pasado casi 10 años desde que se publicó la Ley 23 de 2015, por lo que la excusa del desconocimiento ya no es válida y el cumplimiento no puede quedarse en papel. No podemos conformarnos con dar al personal capacitaciones genéricas que sean “siempre ley 23 de 2015 para sector inmobiliario y de la construcción”; la formación debe estar aterrizada a lo que cada colaborador necesita según su rol. Por su parte, Ileana Chandeck fue contundente respecto a los controles internos: “El manual debe ser como un vestido sastre, ajustado a la medida”, advirtiendo que las metodologías copiadas o mal calibradas conllevan severos riesgos legales, operativos y reputacionales.

Como socia de Chanis Legal con práctica en transacciones inmobiliarias y asesoría de cumplimiento a sujetos no financieros, este conversatorio reforzó algo que veo directamente en el trabajo con desarrolladores, promotores y agentes del sector: la brecha más peligrosa no está en el desconocimiento de la norma, sino en la distancia entre lo que prescribe el programa de cumplimiento y lo que ocurre en la operación diaria. Tal como coincidieron las panelistas, un manual que no refleja la realidad del negocio, una matriz de riesgo mal calibrada, o una alta gerencia desconectada del tema no son descuidos menores, conllevan pasivos legales y reputacionales concretos.

Desde Chanis acompañamos a clientes del sector inmobiliario precisamente en ese punto de convergencia entre la transacción y el cumplimiento normativo. Por ello, me sumo a la excelente recomendación de María Teresa Martínez e invito a los profesionales del área a utilizar los cuestionarios de autoevaluación de la SSNF como un punto de partida para sincerar el estado de sus programas. Asimismo, es vital asumir como actitud permanente lo que la licenciada Ileana Chandeck describió con precisión: tener aquella “malicia” y precaución ante cualquier operación inusual. El programa de cumplimiento más sólido es el que se construye antes de que el problema llegue.